政府：保障与抑制协调并行;市场：价量涨幅趋缓;区域：成交区域格局多样化。

　　具体总结如下：

　　看点1：市场规范化迈出里程碑式一步

　　关键词：资金监管 网上签约

　　看点2：政府保障与抑制协调并行

　　看点3：市场成交价量涨幅趋缓

　　看点4：成交区域格局多样化

　　看点5：股市、楼市互动强烈

　　看点6：区域租赁市场价量有涨有跌

　　看点1：市场规范化迈出里程碑式一步

　　关键词：资金监管 网上签约

　　对于二手房市场来说，它的快速发展有赖于市场的高度规范化，为了进一步促进二手房市场的快速、健康、稳定发展，北京市建委在2007年上半年相继推出资金监管和二手房网上签约政策，这在规范经纪行业道路上可谓是迈出里程碑式一步。

　　3月22日，北京市建委召开发布会，从4月15日开始执行《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》，从6月15日起正式执行资金监管政策。该政策的出台主要是目前通过经纪公司交易的来往金额很大，其安全性倍受关注。据北京中原三级市场部统计数据显示：2001年至2004年二手房成交量成倍增长，2004年成交量达到57554套，2005年和2006年虽然受到国家系列宏观调控政策影响，但成交量仍处于上涨阶段， 2005年二手房成交量达到70180套，2006年二手房成交量达到77136套，预计2007年二手房成交量达到90000套。成交量的快速上涨，成交金额也在快速增涨，2006年全年二手房成交金额达到424亿元。在这些交易中有70%通过经纪公司进行办理，交易金额达296.8亿元。这就使得资金监管政策的出台已是大势所趋，并且从根本上结束了经纪公司代收代付机制，堵住了经纪公司靠挪用房款来扩大公司规模的道路，从而使得资金安全得到最大程度地保障，从而达到提升消费者交易信心，促进二手房市场快速发展，以此来实现稳定房价的目的。

　　资金监管政策的出台在二手房市场引起不小反响，得到消费者和经纪公司的广泛关注。而5月30日关于二手房网上签约政策的出台，为资金监管的良好运行设下铺垫，为二手房市场的进一步规范增加筹码，保障二手房市场的规范化进程顺利实现。另外，二手房网上签约对于解决目前房屋结构化问题及促进房源放量，从而达到稳定房价都起到积极推动作用。还有，对于消费者来说，房源信息公示，信息透明化，消费者可准确把握市场走势。

　　上半年二手房市场规范政策的出台，为下半年二手房市场的快速发展提供坚实的基础。

　　看点2：政府保障与抑制协调并行

　　对于2007年上半年的二手房市场来说，政府采取的有保有压的策略，推出一系保障性住房，靠增加供给来满足消费者居住需求，另外，利用金融和税收手段来进一步抑制过度增长的投资需求。政府凭借这种保障与抑制的协调分工来达到稳定房价的目的。

　　2007年上半年政府大力推行经济适用房、限价房和廉租房，以此来增加供给，满足居住需求。目前已入市的大型经济适用房项目如宋家庄经济适用房，由北京建工集团开发，目前均价为4369元/平米，项目大概可提供3600套左右房屋。对于限价房而言，2007年北京共推出10块限价房，首批已确定售价的限价房是丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”平均销售限价每平方米6800元，石景山区金顶街三区项目用地平均销售限价每平方米6250元，中标开发商可根据具体楼层、朝向等因素在上下5%幅度内调整销售价格。这个售价与同区域的二手房价格相比，具有很大的价格优势，低于同区域二手房价格在2000元/平米左右。另外，还有大量的廉租房上市满足收入低下人群居住所需。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍认为从稳定房价的角度考虑，仅仅靠增加供给还是不够的，还要从需求角度入手来进一步缓解供需矛盾。为了抑制目前过度增长的投资需求，2007年上半年央行两次加息，虽然每次加息额度不高，对于自住者购房影响不大，但对于投资客来说，支出成本增加，且未来加息预期很高，这意味着投资收益率有降低之势。还有就是税收政策，北京二手房目前税收额度占到成交总价的9%左右，且未来还有征收物业保有税的可能，这些都会对投资者心理产生一定影响，减缓其投资房产的步伐。另外，限外购房政策也从一定程度上减少部分港澳台及外籍人士在京的投资需求。

　　因此，2007年上半年政府在有保有压措施的推动下，成交价格虽然仍在上涨，但涨幅趋缓。

　　看点3：市场成交价量同涨，但价格涨幅趋缓

　　北京二手房市场在2007年上半年虽然受到股市火爆的部分冲击，交易量受到一定影响，但房地产市场同股市相比，以其保值增值性极高而吸引众多投资者仍然很关注楼市。据北京中原三级市场部统计数据显示：2007年上半年二手房买卖成交量同比2006年上半年增长16%。可以看出，二手房市场消费者购房需求仍是很是强劲的。

　　2007年上半年二手房成交价格仍呈现一路上升趋势，但每月由于受到政策和季节性影响，成交量涨幅有多有少，由此带来成交价格涨幅有高有低。据北京中原三级市场部对朝阳、海淀、丰台、东城、西城、崇文、宣武七大城区的中高档次新房住宅监测可知，2007年上半年这七大区域内中高档次新房住宅的成交均价为10903.8元，同2006年下半年成交价格相比，价格增幅为9.4%，仍然处于正常合理的涨幅范围内。

　　上半年二手房成交价格仍不断上涨，原因如下：

　　1、价格不断上涨，受到城市发展大环境影响，北京作为国际化大都市，城市化进程不断加快，经济不断增长，再加上2008年奥运会的巨大推动作用，购房刚性需求不断增长，助涨成交价格不断上涨;

　　2、北京城市交通、配套的日趋完善，为房价上涨起到很大助推作用，2007年北京动工开始建设四条地铁线路，这无疑再次增强地铁线路周边房屋业主报价走高信心，从而促使整体房价有所攀升;

　　3、区域内一手房价格的居高不下，及可供开发的新建商品房土地量不足，进一步凸显二手房的珍贵，促使价格不断上涨;

　　4、政府在2007年大力推出限价房、廉租房和经济适用房的建设，从增加供给角度入手，来缓解快速增长的购房需求，这对于房价上涨趋缓起到巨大作用。

　　看点4：成交区域格局多样化

　　据北京中原三级市场部统计数据显示：2007年上半年二手房成交区域不再集中于以前传统的热点区域如朝阳和海淀，而是成交区域更加多样化。从整体市场来看，成交价格呈现上涨势头，但各区域板块成交价格又会呈现有涨有跌趋势，这主要跟各区域内一、二手房供需关系、价格差有关，另外，还和区域内房屋品质、房屋户型结构有关。

　　1、朝阳区

　　朝阳区二手房板块以国贸为典型。国贸地区中高档住宅典型项目是后现代城，目前该项目的售价在13000元/平米左右，同去年下半年相比，每平米增长在3000元左右。原因主要是国贸区域内浓厚的商务氛围吸引众多高端消费者将投资置业目光投向此处，再加之区域内新建商品房量供应不多，凸显区域内二手房的珍贵，价格不断上升。亚运村地区以阳光新干线为典型，目前该项目售价在12000元/平米左右，同去年下半年相比，每平米增长在2000-3000元不等，具体要视房屋实际情况而定。原因主要受到奥运效应给该区域带来无限生机，区域内交通改善，地铁5号线于9月份即将开通，另外，配套不断升级，生活、娱乐、休闲设施一应俱全，完全可满足消费者生活所需。

　　2、海淀区

　　海淀区的二手房成交典型楼盘以远大路地区的世纪城为主。据北京中原中高档住宅领先指数显示，目前世纪城项目的成交均价在13000元/平米左右，同去年下半年相比，价格增长在每平米4000元左右，具体要视个别房屋朝向、楼层、装修等情况而定。价格上涨原因如下：

　　远大路地区的世纪城项目规模巨大，小区内生活配套设施齐全，周边教育人文氛围浓厚。而万柳地区作为城市绿肺，环境优美，区域内以中高档住宅为主，周边教育氛围浓厚，附近有人大附小中关村三小等学校，吸引众多为了孩子上学而购房者。再加之区域内无新增商品房上市，更助涨了区域内二手房价格的不断走高。

　　3、丰台区

　　丰台区的二手房成交典型项目楼盘以马家堡板块的星河城为主。目前该项目成交价在9000元/平米左右，同去年下半年相比，每平米价格增长在2000元左右。星河城一度成为马家堡地区的标志性建筑。价格增长原因如下：一方面是受到交通改善如地铁4号线正在修建的促使，另一方面，星河项目规模巨大，极具人气，且周边配套齐全，导致二手房需求强大，价格不断上涨。

　　4、崇文区

　　崇文区二手房成交典型楼盘以富贵园、新怡家园为主。据北京中原中高档住宅领先指数显示：目前富贵园地区二手房成交价格为13000元/平米左右，同去年下半年相比，每平米价格上涨2500元左右。目前新怡家园项目的二手房成交价格为17000元/平米左右，同去年下半年相比，每平米价格增长4000-5000元，具体要视房屋情况而定。价格大幅上涨原因如下 ：一方面是因为崇文区位于二环内，交通配套齐全，且区域内基本无新增商品房上市量，二手房备受关注;另一方面，崇文新世界商圈的繁荣发展，为项目楼盘价格走高起到强大助推作用。

　　5、宣武区

　　宣武区二手房成交典型楼盘以朗琴园和远见名苑为主，据北京中原中高档住宅领先指数显示：目前朗琴园项目二手房成交价格为12000元/平米左右，同去年下半年相比每平米价格增长2000元左右。目前远见名苑项目二手房成交价格为11000元/平米左右，同去年下半年相比每平米价格增长1500元左右。这两大项目价格不断上涨，原因主要，项目位于二环内，交通便利、配套齐全，另外，这两大项目的小区环境优，适宜居住，得到消费者的普遍认可，需求量较大，价格不断上升。

　　看点5：股市、楼市互动强烈

　　2007年上半年股市火爆，吸引众多投资者从房市撤离进入股市，但随着股市波峰的到来，紧接着股市突然暴跌，这无不很好地给投资者敲响了警钟，股市的强大风险再次呈现在消费者面前，而此时楼市的保值增值性又引起了投资者的关注，开始有部分投资者从股市撤离投入到房市中。2007年上半年股市和楼市就是在这样一种互换中渡过的。

　　5月北京中原的租、售房源登记量与4月相比，前者下降了10%，而后者增长了24%，这说明有部分投资者欲将处于以租代售的房子提前出售，以换取部分流动资金，而这部分资金必然会流向投资者认为回报率更高、回收期更短的股票市场，回顾一个月以来的股市情况，自5月9日突破4000点关口以后，就愈加一发不可收拾，引起了如潮水般的大众的热切关注，并于22日进一步冲上4100点，此后长势更猛，短短7天就冲破了4300点的新点位。但股市的风险终究是很大的，不可预料的，在5月份的最后几天，就出现股市暴跌现象。

　　在5月初是资金从楼市向股市流动的最高峰，而随着股价的快速攀升，有部分资深的投资者和老股民嗅到了风险的味道，开始从股市中抽身，据北京中原三级市场部的分行业务人员介绍在5月20日以后就有部分购房者是拿着股市赚取的收益和部分本金进行房产购置，随后几日这样的现象还有增多的趋势，甚至有的客户资金量较多，达到800万以上，已开始寻求购买商铺来安置钱款，而其选择商铺的理由主要有两点，第一，商铺的投资回报率较之住宅要高，一般能达到8%以上；第二，商铺的面积普遍较大，一次可以吸纳更多的资金。

　　而从购房者的角度来看，5月以来客户看房量增加明显，比4月上涨了近25%，但实际出手购买的却增长不多。即部分购房者有延迟购房的倾向，北京中原三级市场部的专业人士分析原因首先是房价上涨，观望的情绪依然存在，购房者的心理压力也有增大的趋势，其次，部分购房者将闲置资金投入了股市，但同时又不放弃楼市，依然关注房产，看房选房，待时机成熟再转而购买房产。只有那些具有刚性需求的自住者如为结婚买房的消费者是房产市场的忠实支持者。

　　看点6：区域租赁市场价量有涨有跌

　　据北京中原三级市场部研究中心分析人士统计的数据显示，07年上半年北京市房地产市场租赁成交量比06年下半年上涨了32％，成交价格在不同程度上都有所上涨。

　　价格上涨原因主要有三点：1、租赁税的征收。今年2月1日起开始实施的“个人出租房屋要缴纳5％的租赁税”的政策到目前已有四个多月的时间，这段时间政府部门对这一政策的监管总结了一定的经验，有些房主的逃税计划很难实现，只能将税金转嫁到租金当中，从而导致了房价的上涨。2、奥运利好因素的带动，房主对房屋价值预期增加。奥运会临近，北京的绿化、配套设施日益完善，房主对房屋的增值预期充满信心，因此不断的提高报价，以防日后低于市场价格。3、房价不断上涨，租金水涨船高。随着北京市一、二手房屋价格的不断上涨，准备出租房屋的房主也不甘示弱，比对着周边一、二手房屋的价格不断调整租金水平，这也是租金水平上涨的一个重要原因。

　　从各区来看，07年上半年房屋出租成交量与06年下半年相比有涨有跌。其中涨幅较大的有朝阳区成交量上涨35％，崇文区上涨23.2％，宣武区和丰台区分别上涨了20％；成交量下降的区域有西城区下降了24％，通州区下降了30％。各区租赁成交量的区别主要取决于各区的地理位置、配套设施和楼盘数量，楼盘数量多，配套齐全，距市中心较近的成熟区域的成交量的增长幅度较大。在同一城区内的不同片区由于房屋档次、周边配套、交通情况不同，出租房屋成交量和价格的变化趋势也有所不同。

　　具体分析如下：

　　一、租赁成交量、价格有所下降的项目

　　广安门片区的朗琴园项目由于近期禁止了办公注册，导致项目租金整体下降，以前能租到5000－5500元/月的两居室现在只能租到3500－4000元/月。

　　双井片区的富力城项目由于租户中30－40％是外国人，其它租户也以高级白领为主，对房屋品质和舒适度要求较高，这类人群一旦租到适合自己的房子就不会轻易退租，因此随着富力城项目入住率的提高，房源量不断减少，出租成交量也有小幅下降。

　　二、租赁成交量、价格有所上升的项目

　　西直门片区的远洋风景和金辉家园项目由于地铁2号线、13号线的带动，以及项目配套设施齐全，物业好，项目的出租数量较06年下半年有所增长。

　　亚奥片区的安慧北里逸园项目由于社区成熟，周边有安慧北里小学、中学、工行、建行、旺市百力超市、北辰购物中心等配套设施，项目的租金与06年下半年相比有所增长，06年下半年可租到2800元/月的两居室，现在已经能租到3200元/月。

　　由于上述引起房地产租金水平上涨的三大因素短时期内不会消除，甚至会有所加强，因此下半年北京市的租赁市场还会持续高温，成交价格不会下降，有可能会稳中有升。对于有意租房的消费者来说，抓紧时间选择适合自己的项目进行租赁是避免租金上涨带来的租赁成本增加的不错选择