至少从数据上看，当下北京楼市的成交量似乎还看不出受到房贷新政较大的影响，仍在惯性高走。

    根据北京市房地产交易管理网公布的数据，本报记者逐日统计了9月份和10月份北京住宅期房成交数据后发现，9月份住宅期房的成交总量为11730套，日均签约量为391套。然而新政颁布后的10月份住宅期房的成交总量不降反升，总成交量为12530套，日均签约量达到404套。

    新房交易未受影响

    近几年来，北京楼市“五一”和“十一”黄金周销售量一向不大。9月27日房贷新政颁布的十一期间签约1723套，日均销售量为246套。但数据显示，黄金周后的第一个正常工作周期内，交易量就呈现短期压抑后的大幅反弹，期房、现房签约量均明显上升，当周住宅期房签约量高达3815套，比黄金周上涨了121.4%。随后第二和第三个周期内，成交量虽有所下滑，但仍略高于9月平均水平或持平。

    记者从中原地产、戴德梁行等机构了解到，他们代理的项目在新政后也都销售良好，只出现了极个别的退房案例。

    记者调查也发现，一些低总价、以小户型为主的在售项目依然热销。而一些单价超过20000元的高端项目销售也良好。例如位于国家森林公园的世茂奥临花园目前在售均价已达27000元/平方米，大部分业主是多次置业，首付成数都比较高。截至10月底，项目销售123套，销售额近7个亿。

    “极高档的项目里一次性付款比例本来就非常高，中低档住房需求旺盛影响也不大，一些两头不靠的中高档的项目可能受影响大一些。因为房贷成数提高让买家贷款压力增大，有些人可能选择退房。”中原地产华北区副总经理殷则环告诉记者。如泛海国际居住区单价已超过26000元，但购买人群中大多都是一次性付款。

    相比之下，二手房受新政的影响似乎更明显。21世纪不动产监测数据显示，黄金周及节后数周京城存量房市场的交易量环比9月总体下降幅度达到25%左右，部分热点区域交易量下降幅度超过30%。购买第二套住房的成交比例已下降至占总成交量10%以下。

    供需矛盾未得到缓解

    相对市场将缩量上涨的预期，10月份成交量数据不降反升，多少有些出乎人们的意料。

    “刚好在这个节点受新政影响的买房人本来就不多，大部分的人是首次置业，二次置业也大多经济实力较强，多一成首付对他们并没有太大影响。”DTZ戴德梁行泛城综合住宅服务董事岳锋钢说。

    而供不应求显然是成交量不降反升，房价持续上涨的根本原因。

    “北京每年的拆迁、结婚、置业升级需求，加上外来人口需求，都促使需求大幅度增加。而市场上的住房供应非常有限，导致楼市供求关系紧张，房价自然上涨，成交量也不会下降。”殷则环说。

    截止到10月31日，北京全市只有67279套可售住宅，市场对可售住宅消化速度还在持续加快。因为市场需求强劲，可售住宅总量日渐减少，在整体交易量有限的基础上，原本销售速度较慢的大户型现房交易量都在10月份开始提升。

    21世纪不动产分析师孟奇也认为，房贷新政对于缓解部分城市的供需矛盾治标不治本。前期的调控也证明，通过抑制需求来调控价格，在短暂的观望期过后，市场还要面对需求释放带来的价格补涨，观望期间的成本也会转嫁到购房成本中助推价格上涨。

    万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆还认为，政策希望抑制投资购房，但投资客只看投资回报，而不看成本。新政让投资成本上升，但房价上涨增加的收益高于利率等增加的支出，长远看政策亦很难阻止投资者的购房需求。

    但是，金地集团总裁张华纲却表示了他的担忧，“房地产的冬天真的来了，还是一个有暴风雪的冬天。”他认为当前政府宏观调控政策出台频率越来越快，政策风险已经成了楼市最大的风险。政策都有滞后性，以后可能会陆续在成交量上有所反映。

    不过张华纲的担心并未得到普遍认同。大多数接受采访的业内人士都认为在供不应求持续的前提下，成交量不会大幅下降，而房价也还将持续上涨。