北京市建委的一纸文件，将经适房回购推进现实，但面对市场价五年涨三成的经适房，回购的定价问题成为政策能否有效的重要砝码。

北京经适房回购面临定价瓶颈

一直以来，有关北京经济适用房（下称“经适房”）将由政府回购的消息接连不断，每次的“风吹草动”都足以引起丰富的猜测。

但随着一份文稿的出台，经适房回购，似乎终于成为眼前的现实。

6月7日，北京市建委出台《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合重新确定。

“回购”将成为现实

“看到《办法》的规定，感觉心里踏实了一些。”家住回龙观的刘先生对记者说。

刘先生已经在回龙观住了六年，作为“早期”经适房的购买者，他告诉记者，《办法》出台之前，当听说政府要对经适房进行回购，他郁闷了很长时间。

“理由很简单，以前我们购买经适房的时候没有提到回购，合同上也没写，这几年房产的升值幅度不小，我们有权利享有房产升值所带来的收益——却突然听说政府要回购了。”他说。

而现在刘先生之所以“放心”，是因为《办法》中有规定显示，管理办法施行前已售出的经适房再上市交易，管理仍按照原有规定执行。补交费用标准可依法适时调整。“对于这种‘新人新办法，老人老办法’的举措，我能够接受。”刘先生说。

记者了解到，北京市有关经适房回购政策的确立可谓一波三折：最早是2006年9月30日，北京市规委在官方网站公开《北京住房建设规划（2006年－2010年）》公示稿，明确了“要探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。”

之后的2006年11月4日，该规划正式通过市政府批准，与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其举行的“行风政风”通报会上，又公布了政府将要重新确立“回购”政策的消息。

6月21日，《中国经济周刊》记者致电北京市建委会住房保障办，有关人士告诉记者，《办法》在经过征求意见之后，目前正在研究汇总，具体何时正式公布还不确定。

如何定价

尽管很多经适房的购买者对回购表示了接受，但在众多业内人士看来，回购政策细节仍待完善，其操作性仍需要进一步细化，尤其是如何确定回购的价格成为最大的制约瓶颈。

“如果我现在能够购买新建的经适房，那几年之后政府回购时折旧怎么算？我们当初购房贷款利息成本怎么算？这些在办法中都没有明确的规定。”打算购买经适房的李先生对《中国经济周刊》说。

在李先生看来，回购价格过低，经适房的业主可能还会想办法通过其它途径转让；而如果按市场价回购，政府介入回购将失去意义。

目前，北京现有70个左右的经适房项目，最大的当数回龙观和天通苑，根据今年上半年的数据，其交易价格与5年前购买时相比，上涨幅度已达30%左右，比如目前回龙观新经适房售价在2600元／平方米左右，而二手经适房售价已经在4000元／平方米左右。

“如何确定回购价格尤其需要仔细研究，即如何依据当时的购房价格、住房的折旧价格和现地段的经济适用房价格，核定出比较合理的价格。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》说。

“这样操作的难度确实很大。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员对《中国经济周刊》说，在他看来，由于市场评估的基本方法是市场比较法，用目前的价格行情回购，对所在区县的住保办也是一个巨大压力，而且如此高的成本也不能纳入经适房和廉租房计划。

在北京链家地产副总经理金育松看来，作为一种政府行为，回购能否实施，关键要看政府是否具备了搭建回购渠道的能力。

“申请者超出条件需要退出时，政府怎样能够准确知道？如果回购，政府的资金来源在哪里？在金融政策上，采取什么样的对策才能实现更好的再分配？这都是需要具体考虑的问题。”金育松说。