再过二天便是2008新年，对于正经历新政之痛的楼市来说，新年冀望着新气象，期待着成交回暖。其实，明年广州楼市有一个明显且实在在的利好―――小户型放量。根据政府发布的数据，今年1－10月，广州90平方米以下的中小户型占比为32％，今年年底，随着保障型住房、限价房的集中面市，这一比例将升至50％，而明年则将超过50％。中原、合富、经纬等市场分析的数据，也与政府部门相符。按广州市历年供应住宅9万多套计算，明年全市小户型的总量将超过4万套，比今年增加20％左右，彻底实现放量。而随着中小户型的增多，加上其面积小，总价低，更多观望人群将主动入市，现在如一潭死水的的成交量势必激活，整个楼市也由此步入回暖轨道，楼价或将继续坚挺。一场‘以小博大’的楼市反击战，即将上演。

　多个小户型项目已亮相　刺激明年楼市

　　随着“国十五条”的稳步推进，今年前10月，广州中小户型的比例已升至32％，年底预计到50％，明年则超50％。记者统计也发现，多个明年拟推的项目已确定以中小户型为主。

　　上半年小户型集中市区

　　据了解，确定主打小户型的楼盘包括汇峰明年1月的新货，碧桂园凤凰城美寓三期、广州雅居乐“新地”、富力桃园、尚东峰景、天河北岸、翠拥华庭、可逸豪苑、万科云山、万科金域蓝湾、尚山佳境等。另外，三木国际公寓、珠江新岸公寓、南沙奥园铂海公寓、南沙境界公寓、领峰公寓、锦源国际公寓等公寓产品，也是小户型的天下。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在接受采访时表示，根据限户型地块的拍卖情况，明年上半年，老八区的中小户型将比较集中。而下半年以后，花都107国道，番禺市桥南区等地的中小户型也将逐渐释放。

　　限价房大量供应

　　除了普通商品房，目前广州大力推进的经济适用房、限价房和廉租房，面积绝大多数是90平方米以下。

　　仅以限价房为例，已确定明年入市的包括保利西子湾、万科新里程、中海金沙馨园、龙光科学城项目、富力金沙洲项目等，货量超过7000套。近日，保利西子湾、万科新里程已开放样板房，户型方正均带装修，且有一定规模的商业配套，引来如潮人群。

　　以小博大，刺激楼市复苏

　　中小户型的大量上市，对广州楼市的影响可谓深远。今年9月27日后，在高房价和强政的连续打压下，广州楼市陷入成交寒冬，其中10月签约面积环比下降18％，11、12月依然没有好转。同时，成交下降带动价格下调，官方数据显示，11月广州一手房价环比下降1141元／平方米。多位学者专家预言，楼市的观望期铁定延长。

　　不过，随着中小户型的放量，观望局面有望打破。黎文江分析，小户型总价低，置业门槛不高，在刚性需求没有根本变化的情况上，必定引发旺销，碧桂园美寓、万科金域蓝湾、万科金色康苑就是明证，而一旦成交量上去了，楼市回暖便问题不大，可以说，广州地产将上演“以小博大”的好戏。

　　记者连日采访也发现，小户型不仅能聚集人气，而且本身设计也不差，居住非常舒适。其中美誉和金域蓝湾，90平方米可以作出三房带套间，双阳台或者入户花园，而且卧室和书房面积都不小。广州雅居乐新地77平方米的两房，设有6米4的超大景观阳台，并有X空间，可实现两房变三房。而X空间的开创者，同样属于以小户型为卖点的时代花生。

　观点碰撞

　　能否彻底扭转供不应求局面，专家意见不一

　　4万套不足以解渴

　　在刺激楼市回暖外，小户型放量还将带来诸多疑问，比如说价格是否下降，又比如说是否值得投资、开发商又如何应变等。

　　黎文江认为，尽管明年广州的小户型将超过4万套，但此次认为市场供大于求为时尚早，因为广州的置业人群，尤其是外来人群较多，4万套不足以解渴。

　　供需基本达到平衡

　　黄韬则分析说，不能单看小户型，明年将是土地演变成住宅的一个小高潮，整个市场的货量都将提升，供需平衡将形成，甚至供大于求。

　　吴定金与黄韬观点一致，他认为，从经纬调查的数据来看，明年广州的预售面积将超过800万平方米，供需基本达到平衡。

　　小户型之困

　　同质竞争会加剧？小户型价格会降低？

　　问题一：小户型是否会加剧同质竞争

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为：70％的死规定，让各大集团的竞争不可避免，“规划局在审批上非常严格，开发商需想办法应对”。

　　中原地产项目部总经理黄韬也认为，放量肯定会造成一些地区小户型集中，特别是老城区，竞争必将存在。经纬地产项目发展及研究部副经理吴定金称，小户型的置业人群多为首次置业者，竞争将比较激烈。

　　问题二：开发商如何应对

　　黄韬认为，竞争的主体为地段和户型，比如说小三房的设计等。其中地段已不可改变，发展商可在户型上下功夫。吴定金表示，房企应在人群区分上做文章，“首次置业也可区分人群，精细操作，这点上，万科的产品线值得借鉴，其金色系列和万科云山都是小户型，但通过价格、设计等元素，有效区分了不同实力的买家”。

　　黎文江认为，开发商可通过三种手法应变，一是做出特色，二是毛坯交楼，三是小房＋大房模式。“现在装修报价都超过1000元／平方米，毛坯交楼，至少可以为置业者省下9万，提高了产品性价比，对刺激购买很有帮助。小房＋大房模式也是联体房，但在设计上，小房面积要适当，可以让稍有实力的买家一次性付清，按揭另一套大房仍算首次置业，在首付和利率上不至于负担太大”。

　　记者则了解到，广州已有多家房企作出应变，像雅居乐新地，开发商便运用新型营销手法，如网游营销。万科金域蓝湾，除低开外在装修上引进松下A＋居，碧桂园美寓，则是低价赢市场。

　　问题三：小户型价格会否降低

　　黎文江称，小户型的价格将比大户型便宜，会拉低全市均价，但其自身的价格，并不会因为放量而明显下降，毕竟需求刚性依然存在，小户型销售前景又看好。同时，黎文江认为小户型依然值得投资，一是因为需求旺盛，价格有上涨空间，二是从目前来看，市民投资渠道只有股市和楼市。

　　黄韬表示，在整体货量上升的情况下，小户型价格有望下跌，而投资则看地段和面积，比如说城郊的小户型，升值就不一定大。同时，小户型中的60－70平方米单位，投资潜力相对较好。

　　吴定金认为，小户型价格要看地段，好地段的房子价格不会降，明年楼价将是稳中有升。

　　问题四：小户型是否会和限价房冲突

　　黎文江认为不会，因为限价房明年为7000套左右，而且限定为广州人购买，这不足以满足外来置业人群的需求，二者不会有明显冲突。黄韬也认为，小户型和限价房在价格、人群区分上还是有差距，二者暂无冲突。

　　问题五：大户型会否迎来新一轮涨幅

　　黎文江认为，大户型属于政府约束范畴的30％，未来肯定稀缺，价格上涨没什么疑问。同时，由于针对二套房的新政，一些家庭会咬牙一步到位，这也将加大大户型的需求，推动价格上涨。

　　新光地产副总裁李庆杰的观点和黎文江相仿，其认为，大户型和别墅势必成为紧俏货，未来的升值潜力明显，现在有实力，置业大户型绝不会错。