2008年，说起理财，除了股票基金，房子也绝对是不得不提的大事，自住也好，投资也罢。本周开始，我们的理财版请来了一位神秘嘉宾——老田。老田是谁？如果你在网上输入“田老头”三个字，就会搜到成千上万条有关“田老头”买房理房的故事。一个从外地来上海打工12年的老头，仅靠打工的收入就能在上海和江苏置下五房十四铺，眼力和魄力可见一斑。开辟“老田理财”这个栏目，不是讲述老田如何投资房产的故事，而是想通过老田十年的理财经验，揭示老田的投资理念和理财思路。但愿能对投资者有所启示。
咱上海是个最能创造新名词的城市，即使是个陈年旧词，也能赋予“只可意会不可言传”的新意。比如说“自住房”一词，地球人都知道是指自己住的房子。上海人则说:不一定。买“自住房”的人不一定自己住，没买“自住房”的人不一定没房住。
“自住房”新名词解释
老田今年春节看一个上海朋友，终于弄明白了“自住房”的另一层意思。朋友家住着一幢别墅，还说要买“自住房”。原来“自住房”的另一层意思来自银行，你家有多少房产银行管不着，人家主要看你家有没有房贷，凡是没有房贷的家庭，都可以贷款购买“自住房”，贷款利息还可以打八五折。看来，如今谈论的“自住房”，是个带引号的。
近两年，全国的房产价格不断上涨，国家的宏观调控政策不断出台，社会上房产价格的“拐点论”也屡屡见诸各大新闻媒体。于是乎，“2008年的房价还能不能涨啊”这句话，就成了今年春节餐桌上的热门话题。的确，就上海目前的房地产市场状况而言，降温的信号出现了:前几年那种扛着被褥去排队买房的火热场面不见了，开发商售楼处的大门口几乎已经“门可罗雀”，中介公司也因“门前冷落车马稀”而纷纷关门。人们大都在观望、在询问:今年的楼市到底是涨是跌？对于这个问题，恐怕谁也给不出一个准确的说法，老田也不敢妄加评论。老田说上海房地产市场的前景，是海市蜃楼还是海阔天空我说不准，但对购买“自住房”的人来说，就另当别论了。
购买“自住房”要因人而异
任何问题都有它的两面性，房地产的调控政策也不例外。特别是第二次购房者的住房贷款利率上调后，对投资房产的人来说，这也许是件坏事情，但对第一次购买“自住房”的人来说，这绝对是件好事情。为什么呢？因为未来房产价格走势的不确定性，会吓跑一大批投资房产的人，这将大大地抑制房价的上涨速度，给购买“自住房”的人创造一个极佳的入市机会。但是机会来了，这并不是说凡是有自住需求的人就一定要买“自住房”，购买“自住房”也要因人而定。
一般来说，现在想买“自住房”的人大致有三种:
第一种、家里房子确实小，想通过购买“自住房”改善一下居住条件。
第二种、今年要结婚，想买个大房子结婚。
第三种、没有房贷，想通过贷款购买“自住房”来分享公积金和房贷利率的政策优惠。
然而，无论如何，买房子对咱们国人来说是人生之中的一件大事，也是人生之中最大的一次投资行为。购买“自住房”既然是一种投资行为，我们就要用投资的眼光去看待该不该买“自住房”这件事了。
三个“等一等”的理由
我认为在2008年，房子小的人不一定非得急着购买“自住房”，特别是家里存款不多且人均收入也不高的家庭，更不要急着购买“自住房”，等一等有可能会等来更大的机会。
市政府公布的统计信息表明:上海市的房屋配套率已经达到95％，真正的住房困难户已经越来越少，沪籍人享受廉租房的条件，已从去年的“吃低保”扩大到今年的人均收入600元，据说年内有可能还要扩大到人均收入800元这一档。特别值得一提的是，自从国家的90/70房产调控政策发布以来，市政府不断加大经济适用房的投资力度。按照从立项到交房二至三年的建设周期计算，一部分经济适用房将于2009年面市，大批的经济适用房将会在2010年集中上市。这对房子小的和低收入家庭是个天大的利好。你想想看，多等二三年，每平方米房子能少花上千元乃至更多。你能说这不是等来的“天上掉馅饼”？老田说他妻子的同学小张一家，家庭收入在低保线上下震荡，人均住房面积也在廉租房条件的边缘左右摇摆。2008年，上海廉租房政策的阳光终于照进了小张一家，据说她家今年就能搬进新居。
老田又认为想结婚的人在2008年也不一定非得急着购买婚房，特别是购房首付比例不高的结婚一族，更不要举债比阔一步到位，选择租房结婚可能会更好。为什么呢？因为如今常听小白领们感叹:时代不同了，工作不稳了。这就是奉劝结婚一族不要急着购买婚房的原因所在。因为工作不稳定，你就很难承受还贷的压力；因为工作不稳定，你将面临单位离家较远的可能。过去可以在一个单位一干就是一辈子，如今在一个单位少的干上一二年，多的也就十年八年。你一旦换了工作，单位离家十有八九就远了。到那时你购买的新婚房，有可能就成了你的心病。再从经济角度来看，买房结婚也不如租房结婚划算。如果你买100多万元的婚房，就算你享受了八五折的优惠利率，也要承担6.655％的贷款利息；如果你租用价值100多万元的房子结婚，按照目前的市场行情，一年的租金也就3万至4万元吧。这3％多的利息差，就等于你拥有了100万元的银行存款啊。老田说在2006年初的时候，有一对年轻人在结婚之前曾咨询老田:买房结婚和租房结婚哪个更好？老田出招:租房结婚，用买房的首付款买基金。今年春节这对年轻人向老田报喜，说他们按照老田的建议，结婚时租住了一套价值100多万元的房子，豪华装修家电家具全配，一年的租金3万元。他们那30万元买房首付款，全都买了基金，两年不到赚了100万元，如今基金的市值已经变成130多万元了。
老田还认为在2008年:有住房而没买过“自住房”的人，特别是想通过买“自住房”来分享公积金和贷款政策优惠的人，一定要算明白投资收益这笔账才能出手，否则有可能偷鸡不成蚀把米。为什么呢？因为这部分人买“自住房”的动机有三:一是住新租旧，二是以租还贷，三是等待升值。一句话就是投资房产赚钱。老田说无论你出于何种买房动机，投资“自住房”也是有风险的。在2003年之前，由于房价低，贷款利率也低，出租收益率却不低，中环以内的出租收益一般都达到10％以上。这几年就不同了，房价涨了利率涨了CPI指数也涨了，出租房的租金却没有跟着同步上涨，就算是有装修有家电有家具的全配房，其出租收益率最高也没有超过4％的，如果是靠贷款买房出租，其投资收益率为负数。老田还用自家的一套出租房，印证他的这一观点:1999年9月，老田在同济大学附近买了一套一室半的使用权房子，房价10万元，装修花3万元，一共才投资13万元。从2002年到现在，每个月租金不下1500元，年出租收益不低于1.8万元，其投资收益率为13.8％。如今这套房子的市场价已经涨到了52万元，假如以现在的市场价买这样一套房子出租，按年出租收益1.8万元计算，投资收益率不到3.5％，还不如把钱存在银行里赚得多。不过“自住房”的增值部分也不可小视，但是房产增值收益只有在出售房产的时候才能体现出来。如果只租不卖，这样的投资犹如“纸上画饼好看不解饿”。
可以买房的例外者
按照老田的说法，在2008年，这“自住房”就不应该买了？老田说是，也不全是。为什么呢？因为对于那些有一定经济实力且首付款超过50％的投资者来说，买“自住房”还是比较划得来的，出租收益虽然不能对冲贷款利息，房产增值部分一定能够对冲通胀指数，用这种“堤内损失堤外补”的投资思路来买“自住房”，其房子的持有时间越久，投资收益就会越高。更何况，凡是调整都是一个极佳的买入机会，任何投资产品都是如此:当大多数人不看好时，就是买入的最佳时点。此时不出手，还待何时？
