春节积累 “刚性需求”3月集中释放

　　市场人士认为，3月二手成交回暖与之前的“储客”有关。满堂红富力广场分行店长林鑫表示，3月份该分店总共成交了近50宗租单和近20宗买卖单，平均每天至少有两台签约的客人，是近几个月以来最“旺”的时段。每年的3月份是二手楼市的旺季，主要是因为2月份春节假期前后一段时间人们都不怎么看房买房，积累的需求到3月会迎来一次集中的释放，无论买卖或是租赁的成交都会有明显增长。

　　广州买楼的“刚性需求”太强劲了

　　满堂红有关人士认为，虽然3月份成交量复苏在意料之中，但能够基本达到去年10月水平还是让人吃惊，在投资客基本退出市场的情况下，只能说是广州买楼的“刚性需求”太强劲了。林鑫透露，买卖成交基本上都是初次置业或者改善型置业的刚性需求，有的是因为结婚，有的是为小孩读书考虑。当然，老城区楼价的稳定表现也给了买家更多的信心。以越秀区为例，在经过去年第四季度的调整后，今年二手住宅成交均价基本维持在8600元/m2左右。事实上，老城区也是新政以来全市成交量缩减幅度最小的区域。

　　成交数据显示，尽管全市成交总体回暖，但各个区域的表现依然有所差异，总体而言，中心城区无论楼价还是成交量都比较稳定。据悉，3月份除老城区外，其余区域基本与去年10月份的水平相当，唯有天河区以及花都区比较例外。统计数据显示，天河区3月份的二手住宅成交均价为8621元/m2，与1、2月基本持平，但成交宗数与去年10月份相比仍然减少了12.9％，主要是珠江新城及天河北两大高价区域的成交仍比较少，放量成交的均来自楼价比较适中的员村、东圃以及后天河北板块。

　　业内人士认为，市民现阶段对高价二手房还比较敏感，而且与其形成竞争的还有楼价相近的一手楼盘，因此调整期会稍微长一些，但随着整个大市的回暖，市场信心也会逐渐恢复。花都区方面，3月份的成交依然比较低迷，只恢复到去年10月份的一半多。

　　二季度二手楼市将“渐进”复苏

　　不过，尽管3月份二手楼市交易量出现跳跃式的增长，业内人士还是认为不能就此判断市场交易量很快就会回到高峰期的水平。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，尽管有人认为随着二套房贷政策的松动以及政府调控舆论的缓和，房价和成交会出现报复式反弹，他依然坚持今年初的预期——二手楼市将在第二季度“渐进”复苏。从市场现状来看，一手楼市热销的楼盘多数是因为有一个比较吸引人的价位（无论是优惠幅度或者是与前一期产品的价格相比），二手楼市能够成交的也是价格调整到位、买家能够接受的房源。在这样一个市场极度敏感的时期，如果开发商或者业主选择提价，只会让已经准备入市的置业者重新打退堂鼓，市场的观望期将因此变得更长。

　　肖文晓认为，4月份的二手楼市会继续复苏，但这种复苏并不是说4月二手房成交量会超过有特殊因素的3月份，而是说置业者的心态将会有所变化。随着市场环境趋于稳定，已经观望许久的置业“刚性需求”会逐渐释放出来，愿意买房的人会增多，只不过由于春节期间积累的需求以及优质房源在3月份已被消化了很大一部分，4月份新增的需求以及房源未必能够及时跟上，加上清明以及“梅雨天”的影响，4月份的成交量应该会有所回落，但是总体成交情况肯定会比今年1、2月份要好。

　　掀起今年首个二手房交易小高潮

　　本报讯（记者 黄涛) 经过长达半年的调整及春节前后传统淡季的影响，在2月下旬已出现的回暖迹象，3月份广州二手楼市出现全面回暖趋势已越来越明显。合富置业成交数据显示，在刚性自住型买家的有力支持下，各区二手成交均出现不同程度的增幅，已基本超越一、二月份的成交水平。在成交量上升的同时，中心城区二手成交均价也出现约6％的增幅，企稳7800元/m2左右。

　　天河海珠白云番禺回暖明显

　　天河、海珠、白云、番禺等四个二手成交主力区域3月回暖的迹象最为突出。合富置业成交数据显示，3月这些区域成交环比均出现倍增的势头，掀起今年首个二手房交易的小高潮。配套成熟、价格适中的片区最受欢迎，如天河区的天河公园、东圃板块、海珠区的工业大道、江南大道沿线，白云区的广园中路、新市及广州大道北沿线、番禺区的洛溪、华南板块。合富置业专业人士表示，3月份品牌楼盘的宜居性及性价比优势尤其受关注，如骏景花园、金碧花园、汇侨新城、祈福新村、丽江花园等二手成交状况均表现不错。

　　经过近半年调整期，市场上买卖双方理性占据主导，在剔除了“反价”、“追涨”等因素后，自住买家入市信心持续回升，观望情绪开始消退。入市的主要为首次置业或换房置业用家，刚性自住需求占主导，较迫切的购房需求促使这批买家的购买力在节后集中释放。

　　中价房仍占据近半市场份额

　　合富置业成交数据显示，3月份5000~8000元/m2的成交比例高达48％，显示中价房成交具有相当明显的优势。据分析，原芳村、白云、番禺等主打中价房的区域，3月成交量都出现较明显增长，不仅房改房交投畅旺，而且一些具性价比优势的小区盘受追捧。

　　有关人士介绍，像天河北部粤垦路、沙河等板块，如高胜花园、联发名苑、天河山庄、阳光家园等中价小区盘，3月份受到不少天河上班的首次置业者青睐。海珠区赤岗的华怡花园、聚德花园、鸿运花园，南洲板块万华花园、侨诚花园等小区盘，均受预算不多的初次置业人士欢迎。

　　多种需求推动 租赁量创历史新高

　　本报讯 （记者 李凤荷） 满堂红成交数据显示，3月广州二手租赁成交量创历史新高，成交量环比增长28％，同比增长17％，平均租金环比上涨6.9％，同比上涨5.1％。满堂红置业专家分析，3月广州租赁市场成交创新高是多种需求共同带动的结果，一是3月是大学毕业生找工、跳槽高峰期促使租赁走旺；二是受到广交会“短租”带动；三是楼市走势依然未明朗，不少准买家放弃购房计划，转投租赁市场。而3月租赁成交量创历史新高的主要原因，是准买家多选择素质较高的楼盘，中高档物业成交的增加也带动了平均租金的上涨。

　　不少准买家暂停买房转租房

　　据了解，“9·27房贷”新政实施已逾半年，但影响仍未消除，对广州楼价未来是涨是跌更是众说纷纭，观望气氛依然浓厚。满堂红置业专家透露，目前广州楼价依然处于高位，走势不明朗，不少准买家暂时放弃购房计划进入租赁市场。这部分客户有一定的经济实力，而且对居住条件的要求较高，多会选择管理和环境较完善的小区物业，而且不少是高档物业。满堂红成交数据显示，天河、越秀、海珠三大中心城区3月租赁成交量环比分别增加50％、73％和57％，说明中心城区的中高档物业成交增长明显，特别是天河北、珠江新城、天河公园、滨江东、新港西等板块，如柏林国际公寓、嘉裕礼顿阳光、中怡城市花园等均价在70元/m2/月的高楼公寓的成交不在少数，骏景花园、华景新城、愉景雅苑等成交不俗，成交最多的两房租金在2500~3000元/月。

　　广交会短租市场活跃

　　随着广交会展期日益临近，“短租”热在不断涌现。由于酒店房源紧张、价格高昂，不少客商会转投二手租赁市场。据满堂红新港中分店、双城国际分店等相关负责人介绍，从2月份起已接到“短租”业主放盘，而且也陆续接到租客户电话咨询。天河北、珠江新城、赤岗、琶洲、流花、华南板块、洛溪板块等都是广交会客商“短租”的理想地段，租金一般为长租2倍左右。

　　如天河北热门“短租”住宅中信公寓长租租金约70元/m2/月，春交会时“短租”已升到130元/m2/月左右，40~50平方米的公寓单位要5000~6000元/月。赤岗一带的丽影华庭和佳信花园“短租”租金约300元/日，而信步闲庭“短租”租金也达200~300元/日。另外，琶洲会展中心周边的世港花园三四房大单位租金在600元/日。

　　满堂红专业人士介绍，往年3月是房屋租赁交易的高峰期，而今年受政策影响、需求积累加之常规的租赁需求旺盛，使得租赁特别旺盛。